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商業地產策劃的核心內容

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2017/1/5     瀏覽次數:    
  1.商業地產策劃的價值判別與發展定位
  策劃人員必須回答:開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此,商業策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果,甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
  2.商業地產策劃融資
  商業地產策劃開發和運營的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投資),籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金,贏得投資人(銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可,必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告,描繪完整可信的投資收益“路線圖”。
  3.商業地產策劃的價值鏈構造
  商業策劃的開發和運營是價值創造和分配過程,發現價值和創造價值同等重要,價值受多種因素和規律的影響,沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目,首要的是構造產品縱向價值鏈,把參與商業策劃開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營,也采取組織措施構建企業內部價值鏈。
  4.商業地產策劃之建筑
  商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑以及商業策劃意在優化建筑空間于經營業績之間的關系,優化建筑空間的功能組合,以降低成本,提高使用率,實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法,遵循整體化設計和全過程監理理念。
  5.商業地產策劃之技術
  建筑和管理技術發展迅速,例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新,策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下,準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值,堅持經濟與技術聯系原則,提出價值最大化技術方案。
  6.商業地產營銷之推廣
  亦即銷售促進,實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶,促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播,超越傳統的4P理論,用4C理論指導傳播實踐,整合生產、管理和營銷活動。
  7.商業地產策劃之招商
  招商是商業地產策劃永恒的主題,也是難點。在商業地產開發的不同階段,招商內容不同。例如,項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人,與大商家簽訂合作合同;建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展,招商的目的是不斷優化客戶組合。
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